Até agora não recebemos o balancete de dezembro/2011. A Soguima diz que o balancete ainda não está fechado. O que será que houve? Já estamos entrando em Fevereiro. Que atraso estranho. 

Condomínios: Horizontal & Vertical e sua Lei Nº 4.591/64 Atualizada

CONDOMÍNIO HORIZONTAL

Alguns procuram tumultuar o entendimento da Lei Federal nº 4.591/64 , que em seu artigo 8º, letra a) diz: "em relação às unidades autônomas que se constituírem em casas térreas ou assobradadas, será discriminada a parte do terreno ocupada pela edificação e também aquela eventualmente reservada como utilização exclusiva dessas casas, como jardim e quintal, bem assim a fração ideal do todo e de partes comuns, que corresponderá às unidades", portanto a unidade autônoma nos condomínios horizontais corresponde aos lotes dos loteamentos;

CONDOMÍNIO VERTICAL

A Lei Federal nº 4.591/64, letra b) diz: "em relação as unidade autônomas que constituírem edifícios de dois ou mais pavimentos, será discriminada a parte do terreno ocupada pela edificação, aquela que eventualmente for reservada como utilização exclusiva, correspondente às unidades autônomas do edifício, e ainda a fração ideal do todo do terreno e de partes comuns, que corresponderá a cada uma das unidades", portanto as unidades autônomas nos condomínios verticais correspondem aos edifícios de apartamentos, conjuntos e edifícios garagens;

Um condomínio possui cinco etapas e fases importantes na sua constituição, conforme abaixo:

1ª - INSTITUIÇÃO DE CONDOMÍNIO

O artigo 7º da Lei Federal nº 4.591/64, diz: "O condomínio por unidades autônomas instituir-se-á por ato entre vivos ou por testamento , com inscrição obrigatória, no Registro de imóveis, dele constando: a individualização de cada unidade, sua identificação e descriminação, bem como a fração ideal sobre o terreno e partes comuns, atribuída a cada unidade, dispensando-se a descrição interna da unidade."

A inscrição obrigatória no Registro de Imóveis, far-se-á conforme o Provimento CG nº 06/1977 de 23 de junho de 1977 da Corregedoria Geral da Justiça;

2ª - PROJETOS E MEMORIAIS

Os projetos e memoriais aprovados pelos órgãos públicos estaduais, federais e municipais, que fiscalizam e autorizam a instalação do empreendimento, são partes integrantes da instituição de condomínio acima referida, e nestes documentos estão na maioria das vezes os esclarecimentos das dúvidas que surgem e provocam dissensões;

3ª - VENDA E COMPRA

Os proprietários, promitentes compradores, cessionários ou promitentes cessionários dos direitos pertinentes à aquisição de unidades autônomas, em edificação a serem construídas, em construção ou já construídas, quando da compra do imóvel deram suas formais e totais adesões, sem restrições ou ressalvas, para nunca mais reclamar ou exigir, sobre a instituição de condomínio, os projetos e memoriais do empreendimento;

OBSERVAÇÃO: A instituição de condomínio, os projetos e memoriais, tornam o condomínio , perpétuo, indivisível e indissolúvel sob o regime do Código Cível Brasileiro, para efeito de se conciliar a perpetuidade, indissolubilidade e indivisibilidade do condomínio com as disposições do Código Civil, obrigando a todos os co-proprietários de frações ideais como condição do negócio, a manter o condomínio perpétuo, indivisível e indissolúvel;

4 CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO

O artigo 9º da lei Federal nº 4.591/64, diz: "Os proprietários, promitentes compradores, cessionários ou promitentes cessionários dos direitos pertinentes à aquisição de unidades autônomas, em edificação a serem construídas, em construção ou já construídas, elaborarão, por escrito, a Convenção de Condomínio, e deverão, também, por contrato ou por deliberação, em assembléia, aprovar o Regimento Interno da edificação ou conjunto de edificações.";

O artigo 9º, parágrafo 2º da lei Federal nº 4.591/64, diz: "Considera-se aprovada, e obrigatória para os proprietários de unidades, promitentes compradores, cessionários ou promitentes cessionários, atuais e futuros, como para qualquer ocupante, a Convenção que reúna as assinaturas de titulares de direitos que representem, no mínimo, dois terços das frações ideais que compõem o condomínio";

OBSERVAÇÃO: A convenção de condomínio, para que seja um documento de fato e de direito, é registrada no livro nº 03 do Cartório de Registro de Imóveis, conforme a Lei Federal nº 6.015/73, artigo 178, inciso III. Na convenção de condomínio deve constar somente o que está exarado nas letras a) a m) do parágrafo 3º, artigo 9º da Lei Federal nº 4.591/64, para não se entulhar a referida convenção, sendo as demais regras e procedimentos do Regimento Interno;

5º - REGIMENTO INTERNO

O artigo 9º da lei Federal nº 4.591/64, diz: "Os proprietários, promitentes compradores, cessionários ou promitentes cessionários dos direitos pertinentes à aquisição de unidades autônomas, em edificação a serem construídas, em construção ou já construídas, elaborarão, por escrito, a Convenção de Condomínio, e deverão, também, por contrato ou por deliberação, em assembléia, aprovar o Regimento Interno da edificação ou conjunto de edificações.";

A convenção de condomínio possui as regras básicas da convivência e procedimentos entre os titulares condôminos, portanto as demais regras e procedimentos que não foram previstas na convenção citada, devem fazer parte obrigatória do Regimento Interno;

Possui o regimento interno que é realizado por contrato ou deliberação em assembléia (2/3 da massa condominial), poderes para impor multas e outras penalidades aos condôminos insurgentes, ressalvando apenas as penalidades exaradas no artigo 12 da Lei Federal nº 4.591/64 (inadimplentes), cujas não podem se estender, para não ofender os direitos dos condôminos;

NOTAS: A língua portuguesa é muito rica sendo influenciada pelos que aqui estavam e vieram, deixando terminologias com várias interpretações, e como consta do dicionário de Aurélio Buarque de Holanda Ferreira, citamos algumas:

ÁREA Superfície plana delimitada, extensão de um terreno e etc.;

COMUM Pertence a todos ou a muitos, e etc.;

CONDOMÍNIO Dono juntamente com outrem; co-proprietário e etc.;

CONVEÇÃO Pacto; acordo; aquilo que só tem valor , sentido ou realidade mediante acordo recíproco; tudo aquilo que é tacitamente aceito, por uso de geral consentimento, como norma de proceder, de agir, no convívio social;

EDIFÍCIO Construção de alvenaria, madeira e etc, de caráter mais ou menos permanente, que ocupa certo espaço de terreno, são geralmente limitadas por paredes e teto, e serve de abrigo, moradia; construções que resultam de um conjunto de planos sobrepostos e etc;

EMPREENDIMENTO Pôr em execução os projetos e levar a cabo, e etc.;

FRAÇÃO Número que representa uma ou mais partes da unidade que foi dividida, e etc;

HORIZONTAL Paralelo ao horizonte; esticado; deitado; linha paralela ao horizonte e etc.;

IDEAL Que existe somente na idéia, imaginário, fantástico, e etc.;

INSTITUIÇAO - Ato de instituir; organização estrutural decorrente de necessidades sociais básicas e etc.;

ISOLADA Individual, sem relação com pessoas ou coisas da mesma espécie e etc;

JARDIM Área de estar de uma casa, e etc;

LOTE Área pequena de terreno, urbano ou rural, destinada a construções ou pequena agricultura, e etc;

LOTEAMENTO Ato ou efeito de dividir em lotes (terrenos) para fins de construção ou de cultivo, e etc.;

PARTE Elemento ou porção de um todo, e etc.;

PAVIMENTO O conjunto de dependências de um edifício situadas num mesmo nível, andar e etc.;

QUINTAL Pequeno terreno, muitas vezes com jardim ou com horta, atrás da casa, e etc.;

QUOTA De, ou em que número, subentendendo-se "parte";

TERRENO Porção de terra cultivável, campo, e etc;

UNIDADE Qualidade, condição ou estado de único;

VERTICAL Perpendicular ao plano horizontal; segue a direção do fio de prumo e etc.;

A Lei nº 4.591/64 "dispõe sobre os condomínios horizontais e verticais e suas incorporações", portanto regulamenta os loteamentos em condomínio (condomínio horizontal), os edifícios de apartamentos (condomínio vertical), e os edifícios garagens (condomínio vertical), com suas incorporações conforme o Título I e II da Lei acima citada de nº 4.591 de 16 de dezembro de 1964;

CONDOMÍNIOS HORIZONTAIS - UNIDADES AUTÔNOMAS = LOTES

CONDOMÍNIOS VERTICAIS - UNIDADES AUTÔNOMAS = APARTAMENTOS, CONJUNTOS DE ESCRITÓRIOS OU LOJAS, E VAGAS EM EDIFÍCIOS GARAGENS