Revolução de Condomínio
Destituição do Síndico
Da redação do LicitaMais: Agradar a todos é uma tarefa quase impossível. Partindo desta premissa, é fácil constatar que a profissão de síndico é uma das mais complicadas da sociedade moderna. Afinal, em um condomínio, grande ou pequeno, sempre haverão divergências quanto ao seu trabalho. No entanto, há um limite legal para isso. Todo síndico é obrigado por lei a cumprir com suas obrigações condominiais, e a partir do momento em que estas não são mais cumpridas, é preciso buscar outro caminho: a destituição.
A medida é a mais drástica possível, já que, em qualquer caso de conflito em condomínios, todos os especialistas apontam, invariavelmente, que a melhor solução é o diálogo. Infelizmente, porém, a solução não é sempre pacífica.
Portanto, quando os moradores estão insatisfeitos com o síndico, como proceder? Que caminhos devem ser tomados para uma possível destituição? É preciso realizar uma assembleia e verificar o que diz a lei?
Primeiros passos
Antes de tudo, é preciso ter motivações e fatos que realmente confirmem a necessidade da destituição. Ou seja, não adianta os condôminos alegarem que o síndico, eleito em assembléia, é chato ou mal humorado. Para chegar ao ponto da “revolução”, é necessário que o síndico tenha cometido ou venha cometendo falhas graves.
“A partir do momento em que o síndico deixa de cumprir com os seus deveres, devidamente elencados na legislação civil como, por exemplo, não prestar contas, não cobrar os inadimplentes, omitir-se como representante legal civil e criminalmente, ele deixa de responder à confiança depositada por aqueles que votaram em assembléia, bem como larga o condomínio pelo qual é responsável à própria sorte”, afirma Adriana de Biasi, advogada especializada em causas condominiais.
Para a especialista, é totalmente justificável a destituição dele em casos desse tipo. “Nada mais correto do que destituir essa pessoa e eleger outro, condômino ou não, para que assuma as funções dentro do que a lei exige e do que os condôminos esperam”.
Todo mandato de síndico tem seu período determinado e estabelecido pela Assembleia Geral do condomínio. E é a partir e com base nela que os condôminos precisam se movimentar para buscar os caminhos legais para derrubar o síndico e, se for o caso, os sub-síndico também.
Caminho a ser percorrido
Ao constatar as irregularidades praticadas pelo síndico, o condomínio deve convocar uma assembléia para discutir o assunto. A reunião, porém, não precisa ser exclusiva para o tema, podendo ser estendida a outros assuntos também, como diz o artigo 1349 do Código Civil, o qual não interpreta que a finalidade da assembléia deve ser exclusiva para a destituição, mas especialmente para ela.
Um edital, na sequência, deve ser publicado e assinado por no mínimo 1/4 do total de condôminos existentes no condomínio, desde que estejam aptos a votar. A partir daí respeita-se o prazo mínimo para distribuição do edital, regido pela Convenção de Condomínio, além das demais formalidades que o próprio exige em seu conteúdo –horários de primeira e segunda chamadas, local da assembléia, quórum, pauta etc.
Na assembléia, hoje, há uma divergência entre juristas sobre o quórum mínimo para aprovação. Com a entrada do novo Código Civil, este passou a vigorar sobre a antiga lei de Condomínio. E aí está o impasse.
“Como a Lei do Condomínio não está de todo revogada, mas apenas derrogada no que conflitar com o Código Civil, podemos dizer que, se os condôminos tiverem razões que amparem a ruptura com o síndico, poderão votar com base na ‘maioria absoluta’ (Cód. Civil,art. 1.349) dos presentes à assembléia. Se não dispuserem de motivos sólidos, ou não quiserem revelá-los, deverão obter o quórum de ‘dois terços dos condôminos’, presentes,” (Lei 4.591/64, art. 22, § 5º), para evitar qualquer surpresa judicial”, sugere Luiz Fernando de Queiroz, autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB.
Adriana de Biasi tem posição semelhante. “O quórum de votação necessário para se conseguir a destituição do síndico é de 50% mais um, dos membros presentes na assembléia. Também é necessário verificar se há disposição contrária admitida pela Convenção de Condomínio. Agora, quando, por exemplo, a convenção de condomínio disser que o quórum é de 2/3 do total de condôminos, muitos especialistas e juristas, hoje, consideram que a validade é do Código Civil, uma vez que se torna menos prejudicial ao bom andamento e da situação dentro do condomínio”.
Na prática, o que se constata é que o melhor caminho a ser percorrido, para evitar problemas futuros com o próprio síndico destituído é alcançar 2/3 dos votos. Pois as próprias opiniões de advogados são conflitantes.
Outro especialista deixa isso claro ao citar os 2/3 que geram a polêmica. “A Justiça somente poderá alterar a decisão caso o processo de destituição não tenha sido regularmente obedecido, com as convocações formais, a ordem do dia e a decisão tomada mediante 2/3 dos condôminos, ou pela forma prevista na Convenção. Estando formalizado o ato convocatório, a decisão da Assembléia é soberana e seus efeitos são imediatos, não havendo possibilidade de recondução do síndico ao cargo”, garante Ivan Pegoraro, advogado especialista no ramo imobiliário.
